*Por Euder Machado
Tanto a Sociedade de Propósito Especifico - SPE, quanto a Sociedade em Conta de Participação - SCP são opções societárias muito utilizadas no mercado imobiliário e muito apreciadas por investidores, pois através das SPEs ou SCPs facilita-se o processo de edificação de novos empreendimentos imobiliários.
Esse setor da economia brasileira foi um dos poucos setores que registraram crescimento no ano de 2020, durante a pandemia da COVID-19 e também é a maior fonte de vagas de empregos. Com isso, percebe-se a grande demanda existente neste setor e a importância das SPEs e SCPs.
SPE – SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO
Diferente do que muitos pensam e do que o próprio nome diz, a SPE não é um tipo societário, mas sim uma estrutura negocial que visa reunir interesses e recursos de duas ou mais pessoas com um objetivo específico e determinado, através da constituição de uma nova sociedade com personalidade jurídica própria e distinta da de seus sócios, que podem ser pessoas físicas ou jurídicas.
Dessa forma, a SPE passa a ser vista como uma nova empresa, necessitando ser devidamente formalizada na Junta Comercial. Seu objetivo deve ser claro e determinado, pois sua finalidade não é unir os sócios para exercer uma atividade por tempo indefinido, mas sim a realização de um ou mais projetos escolhidos pelos sócios, com prazo final determinado, porém, se necessário, esse prazo pode ser prorrogado.
No ramo da construção civil, as SPEs são comumente utilizadas para a edificação de empreendimentos, por meio de investidores ou pelas incorporadoras, considerando que há independência administrativa, obrigacional e fiscal do empreendimento perante os demais; flexibilidade na realização de parcerias para incorporação e melhor transparência entre as partes envolvidas no negócio.
SCP – SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO
Prevista no Código Civil nos artigos 991 ao 996, a SCP traz consigo a figura do sócio ostensivo e sócio participante, também chamado de sócio oculto. O sócio ostensivo é a pessoa física ou jurídica que vai estar em evidencia na SCP, ou seja, é a pessoa incumbida de administrar e gerenciar todo o desenvolvimento do empreendimento, seja por ser um idealizador ou por ter a expertise de mercado. No caso do sócio participante ou oculto, este não possui obrigações administrativas ou qualquer dever de participar de alguma forma no desenvolvimento do empreendimento, sua única obrigação é contribuir com o seu capital e, querendo, pode fiscalizar a forma como seu capital está sendo empregado no empreendimento.
Essa distinção entre sócio ostensivo e sócio participante, gera para o sócio ostensivo a obrigação de comandar todo o desenvolvimento do empreendimento, enquanto o sócio participante não aparece em nenhum momento, mantendo sua identidade preservada assim como seu sigilo fiscal.
As SCPs não possuem personalidade jurídica própria, logo não possuem natureza jurídica de empresa e seu CNPJ é criado pela Receita Federal apenas para fins de controle e contabilidade do sócio ostensivo, mas pode ter seus atos constitutivos registrados no Registro de Títulos e Documentos, com a finalidade de proteger os interesses dos contratantes. Dessa forma, a SCP não precisa ter sede ou estabelecimento, não pode ser registrada na Junta Comercial e por fim, é uma sociedade oculta, mas não é irregular.
ATRATIVOS DA SPE E SCP NOS INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Tanto SPE quanto SCP são formas de investimento muito difundidas no mercado imobiliário, e com alta possibilidade de lucratividade. A SPE tem sua formação e estruturação separada da incorporadora, o que protege os investidores de eventuais confusões entre o ativo e o passivo do empreendimento, com o ativo e o passivo da incorporadora. Com essa dissociação entre o capital da incorporadora com o da SPE, fica limitada a responsabilidade financeira apenas ao empreendimento, dando ao investidor maior transparência.
Assim, sua vantagem é captar investimentos com a redução de custos e riscos. Nessa modalidade os sócios possuem participação ativa e responsabilidade dividida, ou seja, se por algum motivo o valor previsto para a conclusão da edificação aumente, a diferença desse valor poderá ser acrescido na quantia de integralização que o sócio deve realizar o que a torna mais indicada para grandes projetos e empreendimentos, sendo que essa divisão de responsabilidade traz segurança para o empreendimento como um todo, o que faz com que os custos de administração do empreendimento na SPE seja inferior aos custos de administração na SCP.
Por outro lado, na SCP, a principal característica está na diferenciação entre as categorias de sócios, sendo enxergado como um dos maiores atrativos da modalidade, isso por que os investidores participam dos lucros ou divisão de dividendos na forma do contrato social, sem estar diretamente comprometido com o funcionamento ou administração da sociedade. Enquanto para o sócio ostensivo existe facilidade para captar recursos externo sem custo financeiro imediato e sem perder o controle, porém a SCP acabou caindo em desuso pelo fato de precisar ser registrada na Receita Federal, registro este que retira os sócios ocultos do anonimato, e desqualifica a sua principal vantagem.
Ao contrário da SPE, a SCP é indicada para investidores que buscam investir em pequenos projetos ou empreendimentos, sendo que essa diferenciação na categoria dos sócios, faz com que a administração do empreendimento tenha um valor elevado quando comparado com a SPE, justamente por centralizar os riscos na figura do sócio ostensivo, porém eventuais custos não previsto que resultem no aumento do custo do empreendimento - como por exemplo ressarcimento a terceiros que venham a ser lesados, ou o aumento no valor previsto para conclusão da obra, entre outros fatores – este valor poderá ser distribuído entre os sócios ocultos, devendo o sócio arcar com essa diferença de custo na proporção do valor investido.
